Na passada sexta-feira foi publicada a Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro, que aprova um conjunto de medidas habitualmente designadas por “Pacote Mais Habitação”, anunciado pela primeira vez pelo Governo em Fevereiro de 2023.

Sem qualquer pretensão de exaustão, destacamos algumas das alterações introduzidas pela Lei 56/2023, muitas das quais têm vindo a ser publicamente discutidas nos últimos meses:

1. Alterações no regime do Alojamento Local (“AL”), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto:

-Quando se pretenda registar AL em fracção autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal (“PH”) que se destine a habitação, deve o registo ser precedido de decisão de condomínio para uso diverso, decisão que fica sujeita ao regime da alteração do título constitutivo da PH (que requer aprovação pela totalidade dos condóminos);

-Por outro lado, nos prédios em PH a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da actividade de AL por deliberação de, pelo menos, 2/3 da permilagem do prédio, sem causa ou necessidade de fundamentação, salvo se o título constitutivo ou deliberação anterior da assembleia de condóminos autorizar expressamente a utilização da fracção para aquele fim;

-Todo o registo de AL tem natureza pessoal e intransmissível (deixando a transmissibilidade de ser vedada apenas a alguns tipos de estabelecimento);

-O registo de estabelecimento de AL passa a ter a duração de 5 anos, sendo renovável por igual período mediante deliberação expressa da câmara municipal;

-A emissão de novos registos de estabelecimento de AL nas modalidades de apartamentos e hospedagem integrados em fracção autónoma fica suspensa em Portugal Continental, com excepção de alguns territórios do interior. No entanto, a manutenção desta suspensão fica dependente do que os municípios vierem a aprovar nas respectivas Cartas Municipais de Habitação;

-No prazo de 2 meses a contar da data de entrada em vigor da Lei 56/2023, os titulares do registo de AL são obrigados a efectuar prova da manutenção da actividade de exploração, sob pena do cancelamento do respectivo registo;

Os titulares do registo de AL nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados em fracção autónoma ficam sujeitos a uma contribuição extraordinária.

2. Alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE):

-As câmaras municipais devem fiscalizar as condições de habitabilidade e de utilização de imóveis, podendo intimar os proprietários para corrigirem ”situações irregulares” de arrendamento ou subarrendamento;

-As fracções autónomas e as partes de prédios urbanos susceptíveis de utilização independente de uso habitacional classificadas como devolutas há mais de 2 anos, localizadas fora dos territórios do interior, podem ser objecto de arrendamento forçado por parte do município ou do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, I.P., após verificação de algumas condições estabelecidas no diploma.

3. Alterações ao regime da Entrada, Permanência, Saída e Afastamento de Estrangeiros do Território Nacional, aprovado pela Lei n.º 23/2007, de 4 de Julho:

-Não são admitidos novos pedidos de autorização de residência para a actividade de investimento (os denominados “vistos gold”) com base nas seguintes actividades:

• Transferência de capitais no montante igual ou superior a 1,5 milhões de euros;

• Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros;

• Aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 mil euros.

-A autorização da renovação dos vistos gold concedidos até à data de entrada em vigor da Lei 56/2023 determina a conversão da autorização concedida numa autorização de residência para imigrantes empreendedores, devendo os seus titulares cumprir o prazo mínimo de permanência de 7 dias no primeiro ano e de 14 dias nos subsequentes períodos de 2 anos;

-Mantêm-se válidos os pedidos de concessão e de renovação de autorização de residência que se encontrem a aguardar decisão, bem como os pedidos que se encontrem pendentes em procedimentos de controlo prévio nas câmaras municipais na data de entrada em vigor da Lei 56/2023.

4. Medidas e limites no âmbito de Novos Contratos de Arrendamento:

-A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos 5 anos anteriores à entrada em vigor da Lei 56/2023 não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02 (2%);

-Quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objecto de uma ou mais actualizações legalmente permitidas, ao valor da renda inicial podem ainda ser aplicados os coeficientes anuais, desde que não tenha decorrido mais de 3 anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação;

-À renda inicial de novos contratos de arrendamento referente a imóveis que tenham sido objecto de obras de remodelação ou restauro profundos, atestadas pela câmara municipal, pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio até ao limite de 15%; 

-Coeficiente legal para o ano de 2023 fixado em 1,0543.

5. Os contratos de arrendamento anteriores a 1990 não transitam para o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

6. O Balcão do Arrendatário e do Senhorio (anteriormente designado Balcão Nacional do Arrendamento) assegura também a tramitação do procedimento de injunção em matéria de arrendamento.

7. No âmbito do procedimento especial de despejo, o Estado assume o pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo da oposição, com o valor máximo mensal de 1,5 vezes a remuneração mínima mensal garantida, com o limite total de 9 vezes, mediante a verificação de um conjunto de circunstâncias.

A Lei 56/2023 entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Não obstante, o legislador optou por diferir a produção de efeitos de algumas das alterações introduzidas pela Lei 56/2023, como é o caso da garantia de pagamento das rendas por parte do Estado no âmbito do procedimento especial de despejo, a qual apenas produzirá os seus efeitos a 1 de Janeiro de 2024.